ทุกวันนี้จะเห็นได้ว่าดอนโดสร้างใหม่ขึ้นเต็มกรุงเทพยิ่งทำเลใกล้กับ BTS ด้วยแล้วจะเห็นคอนโดเยอะเป็นพิเศษในสมัยผมยังเด็กจำได้ว่าพ่อเลือกซื้อบ้านหลังปัจจุบันเพราะใกล้กับป้ายรถเมล์ มานั่งคิดย้อนดูก็ตลกเหมือนกันที่ว่าลักษณะการเลือกที่อยู่อาศัยโดยส่วนใหญ่ต้องมีการคมนาคมที่สะดวกมองไปในอนาคตผมว่าถ้าจะซื้อที่ดินเก็บไว้น่าจะไปซื้อแถวๆสนามบินใครจะไปรู้ว่าในอนาคตอีก 10 ปี เครื่องบินอาจจะราคาถูกจนขนส่งมลชนซื้อเครื่องบินมาให้บริการ ในสมัยปัจจุบันคนนิยมซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อมากขึ้นถือเป็นการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ มีคนจำนวนไม่น้อยที่คิดจะกู้เงินมาซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าซึ่งผมเป็นคนหนึ่งในนั้นที่คิดแบบนั้น
ผมได้มีโอกาสอ่านหนังสือ CISA ในเล่มของการลงทุนทางเลือกซึ่งมีเนื้อหาเกี่ยวกับการคำนวณอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในหนังสือได้กล่าวถึงเรื่องรายได้จากค่าเช่า (NOI-Net Operating Income) กับ มูลค่าสินทรัพย์ ซึ่งผมอ่านแล้วถือว่าเป็นอะไรที่ดีมากที่คนที่คิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่าควรรู้วิธีคิดอัตราผลตอบแทนการลงทุนในสินทรัพย์เป็นดังนี้
อัตราผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุน = (รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน/ราคาอสังหาริมทรัพย์)x100
การหาอัตราผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุนหาเพื่ออะไร การลงทุนในปัจจุบันจะเห็นได้ว่าราคาคอนโดค่อนข้างแพงประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เราต้องจ่ายให้กับทางธนาคาร ก่อนที่เราจะซื้อคอนโดควรคิดให้รอบคอบก่อนว่าการกู้มาซื้อมันคุ้มค่าจริงไหมเช่น คอนโดมูลค่า 3 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 6 เปอร์เซ็นต์ โดยที่เราคิดว่าจะปล่อยเช่าต่อเดือน 10,000บาท ถ้าลองคำนวณถึงผลแทนแทนคือรายได้ต่อปี 10,000x12 = 120,000 หารด้วยราคาคอนโด 3,000,000 บาทคิดออกมาเป็นเปอร์จะไก้ผลตอบแทนอยู่ประมาณ 4% กรณีที่เราลงทุนโดยไม่กู้เงินการธนาคารเราคงกำไรชนะอัตราดอกเบี้ยธนาคาร แต่กรณีเรากู้เงินเราจะขาดทุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารถ้าจะชนะอัตราดอกเบี้ยต้องปรับค่าเช่าหรือลดราคาคอนโดลงเช่นเพิ่มค่าเช่าเป็น 15,000 บาท เราจะได้ผลตอบแทนอยู่ที่ 6% ต่อปี หรือเลือกลงทุนกับอสังหาที่ราคาไม่แพงมาเช่นไปลงทุนซื้อห้องจากหอพักเก่าๆหรือแฟลตราคา 200,000 บาท แล้วปล่อยเช่าในราคา 2,000 ต่อเดือน จะเห็นได้ว่าราคาค่อเช่า 2,000 บาทถือได้ว่าถูกมากถ้าทำแบบนี้เราจะได้ผลตอบแทนในการลงทุน10% ซึ่งชนะอัตราเงินกู้ด้วยแล้วใช้เงินทุนที่น้อยกว่า
โดยรวมที่ HOONINBOX ยกตัวอย่างเพื่ออยากให้นักลงทุนที่คิดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่เงินไม่เยอะควรเริ่มมองอะไรง่ายๆจากสิ่งที่เราสามารถสร้างได้ครับโดยเราไม่จำเป็นต้องไปลงทุนกับดอนโดที่มีมูลค่าสูงมากมายเราก็สามารถมีดอกผลให้ไว้เก็บกินเก็บใช้ได้อย่างสบายๆตามคำกล่าวโบราณที่ว่า "นกน้อยทำรังแต่พอตัว" แต่ถ้านักลงทุนท่านไหนพอมีกำลังทรัพย์ที่แข็งแกร่งอยู่แล้วก็ลุยได้เลยโดยสามารถคิดราคาค่าเช่าเพื่อให้ชนะเงินเฟ้อหรือให้ได้ผลตอบแทนตามที่เราต้องการได้เลย ;)
 |
| ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ |
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น